林均律师办公室

对“同等条件”理解和适用的判断标准是什么?

对“同等条件”理解和适用的判断标准是什么?

　　承租人在“同等条件”下有权购买出租人出卖的租赁物，此处所称的“同等条件”，是指承租人与第三人购买出租房屋时的购买条件(如价格、数量、质量、履行方式等)相同或大体相同。在具备“同等条件”的情况下，承租人可以优先购买，这是承租人优先购买权的核心内容，也是权利行使的实质要件。

　　审判实践中对“同等条件”的理解形成了两种不同的观点。一是绝对同等说，即认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，即认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，便为有同等条件。前一观点在适用中过于严格，尤其在其他买受人所提供的条件(如提供某种机会)承租人无法做到，但可以多付金钱的办法弥补这些附加条件的不足时，则不能苛求承租人提出的条件须与其他买受人的条件完全一致。后一观点在适用中浓缩性过大，不利于操作。我们认为，审判实践中对“同等条件”可依如下原则和内容予以理解与适用。

　　1.对于出租人与第三人一般意义上的买卖行为，应以绝对同等说理解，即承租人的购买条件须与第三人所为的承诺完全一致。所谓一般意义上的买卖系指出租人与第三人间合同条款未作特别约定，可适用于一般任何人的买卖。“同等条件”的内容包括价格支付方式、交易时间等合同主要条款，其中价格条件是首位且最主要的考量因素。

　　2.对于出租人与第三人间有特别约定的特殊情况下的买卖行为，应以相对同等说理解，即在此类特殊情况下，对承租人所提条件与第三人所为承诺应做具体比较分析，如两者均能给出卖人以大致相等的对待给付，即可视为同等条件。归纳起来，所谓的特殊情况及其具体处理主要有：

　　因此，不能把出租人的通知义务当然的确定为“提前”3个月。如果是这样的话，出租人就不能先和第三人商议买卖的条件，而必须提前3个月想好买卖的条件并通知承租人后，再去寻找买方了。如果先和第三人商议好了买卖条件，在通知出租人，就不是“提前”通知，而是“事后”通知，又不符合规定的要求一了。由此可见，对出租人的通知义务如此表述，显然是不符合逻辑的。